證券日報:利潤與規模并舉 弘陽地產“雙輪驅動”實力凸顯

2020.03.26

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3月25日晚間,弘陽地產(1996.HK)發布了2019年度業績公告。在“房地產回歸制造業”的預期下,弘陽地產在業績增速持續大幅跑贏行業的同時,進一步優化了增長質量與管理效率。

公告顯示,2019全年弘陽地產實現合約銷售金額651.5億元,同比大增37.6%;累計實現簽約面積490.5萬平方米,同比大增39%;實現營業收入151.7億元,同比大增64.2%;實現凈利潤16.4億元,同比增長23.6%。


資產負債方面,弘陽地產2019年的凈負債率70.4%,債務結構持續優化;2019年末持有現金168.4億元,較2018年末增加35.2%;短期借款占比則較2018年末下降7個百分點。

利潤與規模齊頭并進

從2017年中國房地產500強榜單排名88位,到2020年排名47位躋身“50俱樂部”,弘陽地產近年來業績表現穩中有升。

2020年1月,弘陽地產董事會主席曾煥沙表示:“公司要完成從'快速增長'到'持續、穩健、有質量的快速增長'的戰略升級,推動以客戶為中心、以經營和利潤為導向的機制落地。”

落實到具體的戰略部署上,弘陽地產方面表示:“當前公司核心能力是‘打造利潤為王的弘陽現金牛’。確保現金流健康,是重要途徑,也是公司的安全邊界,因此要‘升規模、快回籠、控支付’;利潤作為結果的輸出,則需要做好‘提價格、控成本、降利息、降費用’這四項工作。”

這套“利潤與規模并舉”打的法,在2019年弘陽地產業績中得到體現。2019年,公司毛利率為25.1%,繼續保持有競爭力的行業水平;合約銷售與簽約面積也均錄得接近40%的同比大增。此外,公司在2019年的簽約回款率高達94%,繼續保持行業標桿水平,這為現金流安全及拿地提供了有力支撐。

弘陽地產在2019年共取地57塊,新進濟南、青島、西安、長沙、溫州、鄭州等城市,至2019年12月底總土儲達1693萬方,其中81%位于一二線城市,土儲同比增長30%。


差異化競爭的“三新”策略

2019年弘陽地產的經營與利潤情況正是其投資模式、產品體系、集采平臺三個方面新突破與新變化體現。

新投資模式

憑借“地產+商業雙輪驅動”、“雙Mall(購物中心、家居生活館)+游樂演藝”的差異化商住聯動開發優勢,弘陽地產已在多地落地商住聯動項目,實現低價獲取優質土地。

常州名力天下錦項目的住宅毛利率預估46%,安慶弘陽廣場項目的住宅毛利率預估高于30%。


新產品體系

2019年以來,弘陽地產在產品標準化體系方面,落地“233+N”,即開發兩大模塊(大區、示范區)、設置三大專業(建筑、景觀、室內)、升級三大產品系(時光、昕悅、宸暉),以及N套標準化手冊和施工圖。


商業項目則落地4.0產品體系,涵蓋摩天輪、城市秀場、主題樂園和主題街區等業態,打造“永不落幕的城市秀場”。新產品體系提高溢價水平,并以初有成效。

長沙時光里項目較周邊競品均價高出約18%,去化速度高出約21%;佛山博愛湖一號較周邊競品均價高出約10%,去化速度高出約10%。

新集采平臺
2019年4月,弘陽地產聯合發起成立新虹橋采購聯盟“幫采平臺”大發、上坤、三巽、領地、港龍等業內知名企業成為聯盟成員。

該平臺實現“統一入圍、統一價格、統一簽約”,使各成員與供應商之間的合作更加透明高效。

2019全年,“幫采平臺”共進行12項聯合采購,簽約總額約40億元,采購成本下降約5%,使各成員企業有效地實現了控本增效。


2020銷售目標750億

在3月26日午間的線上業績說明會上,公司管理層談及疫情影響時對媒體表示:“首先從宏觀方面來看,短期的疫情沖擊是不會改變,但是同時不改變中長期經濟未來的趨勢,房地產政策邊界寬松是可期的,還是基于三穩的整體框架之內,市場的展望,住宅在短期波動后會回歸穩定,商業擴張速度會放緩,經營質量是決定性因素。”

就2020年的銷售目標,管理層介紹稱:“2020年全年銷售目標定為750億元,增長15%,可供的貨源大概在1100億元以上,在整個區域角度來看,我們資源主要分布在深耕區域,長三角占了63%,其中江蘇占到80%,在這些區域我們品牌影響力較強,有較好的客戶基礎。”

當被問及具體的擴張布局時,管理層表示:“弘陽在2020年準備在燕郊、揚州、衡陽新開商場3座,2021年及以后將在6城新開8座弘陽廣場,主要包括合肥、徐州、安慶、濟寧、常州、煙臺等地。”


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